文/謝逸楓

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房住不炒、長(zhǎng)效機(jī)制是長(zhǎng)期的制度完善，短期首要的宏觀政策目標(biāo)是拼經(jīng)濟(jì)、救樓市，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸市場(chǎng)。房地產(chǎn)一次性全部“出清、一刀切全面去杠桿的舉措，不符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)、房企脫險(xiǎn)最大的核心、最根本問(wèn)題，是調(diào)控政策。目前房地產(chǎn)調(diào)控政策與房?jī)r(jià)、購(gòu)房者、房企、供需預(yù)期背離，歸根結(jié)底是調(diào)控政策違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，違背市場(chǎng)邏輯。

房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫、經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固、房企未脫離風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)危機(jī)重重，根源于調(diào)控政策，即調(diào)控政策的一刀切、不穩(wěn)定性、不確定性，抒困與需求端政策落實(shí)不到位。

疫情期間，市場(chǎng)持續(xù)下行、爆發(fā)一系列的危機(jī)，由于利好政策短期鳴金收兵，后面政策調(diào)整滯后，還出臺(tái)購(gòu)房者、房企新卡脖子政策導(dǎo)致房地產(chǎn)雪上加霜，疫情管控放開(kāi)，又錯(cuò)過(guò)救市時(shí)機(jī)。

三年疫情、調(diào)控政策反反復(fù)復(fù)（2016年10月加碼-2018年收緊、2019年差別化、2020年前6月放松，2020年7月-2022年2月收緊，2022年3月-2023年至今緊中有松），讓房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。

加上卡（購(gòu)房者、房企）脖子的9個(gè)限制住房買(mǎi)賣(mài)政策，還有三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制、22城宅地供應(yīng)集中制，導(dǎo)致房地產(chǎn)供需預(yù)期、價(jià)格、市場(chǎng)機(jī)制、徹底打亂，陷入惡性循環(huán)局面。

政策的不穩(wěn)定性、不確定性、落實(shí)不到位，來(lái)源房住不炒、長(zhǎng)效機(jī)制的國(guó)家基調(diào)。同時(shí)各個(gè)落實(shí)金融16條、四支利箭政策的部門(mén)，落實(shí)不到位，況且市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)失去信心，市場(chǎng)四面楚歌。

既想拯救房地產(chǎn)，又不想出大招。既想扶持房地產(chǎn)，又不想房地產(chǎn)火爆。既想房地產(chǎn)企穩(wěn)復(fù)蘇回暖，又不想房?jī)r(jià)上漲。既想抑制有錢(qián)人需求，又想房地產(chǎn)支撐經(jīng)濟(jì)?？芍^是非常糾結(jié)的心理。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)與政策，好比人在ICU，一邊輸血，一邊卡管。擠牙膏式的政策微調(diào)，卡脖子式的調(diào)控，房地產(chǎn)怎么可能會(huì)企穩(wěn)，怎么可能會(huì)復(fù)蘇回暖，房企怎么可能走出危機(jī)。

按照當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題、房企風(fēng)險(xiǎn)看，如果依然是小打小鬧、擠牙膏的出政策，政策微調(diào)，或者是金融16條、四支利箭政策執(zhí)行不到位，肯定是難解決已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。

總結(jié)2022年3月-2023年至今出臺(tái)的房地產(chǎn)救市政策看，一是針對(duì)需求端的因城施策，主要為限制性、稅費(fèi)、財(cái)政補(bǔ)貼、人才政策微調(diào)，放松范圍為集中于少部分二三四五線城市、郊區(qū)。二是針對(duì)房企、保交樓的金融16條、四支利箭紓困政策。

地方、區(qū)域城市出臺(tái)的樓市救市政策（限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限離、限商住、限戶型與限面積、首付與利率下降、二手房指導(dǎo)價(jià)、二手房帶押過(guò)戶、人才購(gòu)房、落戶放寬、購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)免減、購(gòu)買(mǎi)商品房轉(zhuǎn)租賃房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、房票安置）效果不顯著。

原因是擠牙膏式的樓市政策微調(diào)、放松，政策的范圍小、規(guī)模小、力度小，而核心的卡購(gòu)房者需求斷脖子政策沒(méi)有取消。因此，地方政策微調(diào)激活的需求基本為自住型的首次需求，改善需求難釋放。

需求端與政策背離，已經(jīng)無(wú)法令房地產(chǎn)市場(chǎng)保持持續(xù)性的復(fù)蘇、企穩(wěn)、回暖，也導(dǎo)致房企危機(jī)蔓延，銷(xiāo)售回款的下降，影響到還債、交樓、經(jīng)營(yíng)、投資等，最后房地產(chǎn)放緩影響經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)。

資金端與房企背離，已經(jīng)讓險(xiǎn)情房企雪上加霜。金融16條、四支利箭作為房企、保交樓的紓困政策，落實(shí)不到位。同時(shí)險(xiǎn)情房企根本無(wú)法享受融資政策利好，反而國(guó)企、央企、城投企、非險(xiǎn)情的頭部房企受益最大。

救樓市還有什么全國(guó)性大招，除了去年已經(jīng)出臺(tái)的金融16條、四支利箭外，就是地方樓市政策微調(diào)。不可否認(rèn)的是目前政策效果差，意味著還需要新的政策與取消、暫緩執(zhí)行之前的卡脖子政策。

筆者呼吁建議，房地產(chǎn)救市分三步走。第一步需求端出新的政策與取消卡脖子的政策。第二步保交樓的新政策出臺(tái)與強(qiáng)化之前的保交樓政策，提供資金。第三步化解債務(wù)政策出臺(tái)與暫緩執(zhí)行卡脖子政策及監(jiān)督落實(shí)金融16條、四支利箭。

救樓市還有什么全國(guó)性、區(qū)域性大招？筆者經(jīng)過(guò)研究、統(tǒng)計(jì)總結(jié)看，救樓市全國(guó)性、區(qū)域性大招，主要為之前的樓市調(diào)控政策取消、暫時(shí)執(zhí)行，其次是落實(shí)之前出臺(tái)的利好政策，最后出新的救樓市政策。

一則放松、取消樓市限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限離、限商住、限戶型與限面積的限制政策。一線城市的優(yōu)化限購(gòu)放松，社保或納稅年限縮短為1年，放寬人才、新市民落戶、多孩家庭的購(gòu)房套數(shù)。

在首付比例、房貸利率、稅費(fèi)減免，財(cái)政補(bǔ)貼方面優(yōu)惠，支持改善住房需求。一線城市除限購(gòu)?fù)?，其他限制樓市政策全部取消。而二三四線城市的限制樓市政策全部統(tǒng)統(tǒng)取消，同時(shí)調(diào)整多孩家庭的限購(gòu)套數(shù)。

二則提高公積金貸款額度、延長(zhǎng)房貸年限、二手房帶押過(guò)戶、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、購(gòu)房資格互認(rèn)、降低房產(chǎn)交易中介費(fèi)等傳統(tǒng)意義措施方面加大力度外，擴(kuò)大取消二手房指導(dǎo)價(jià)的范圍，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。

三則一二三線城市城市優(yōu)化“普通住宅”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低非普宅的商業(yè)銀行、公積金貸款首付比例、房貸利率和交易稅費(fèi)，降低購(gòu)房成本和門(mén)檻。允許部分商業(yè)項(xiàng)目、工業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為普通住宅。

四則取消認(rèn)房又認(rèn)貸，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為認(rèn)房不認(rèn)貸。五則首套房首付15％-20％，二套房25％-30％，三套房首付40％（多孩家庭），一、二、三套房貸利率全面下調(diào)。

六則房企經(jīng)營(yíng)、土地、房產(chǎn)交易稅費(fèi)免減。七則降準(zhǔn)、降息。八則重啟棚改貨幣化，大規(guī)模房票安置。九則地方政府、國(guó)企央企出資購(gòu)買(mǎi)房企的庫(kù)存房子，收購(gòu)存量住房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房、保租房、公租房，加強(qiáng)保障性住房供應(yīng)。

十則六大國(guó)有銀行各出資2萬(wàn)億元到3萬(wàn)億元，?？⒐け＝环?，購(gòu)買(mǎi)險(xiǎn)情房企債券。十一則三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制暫緩3年執(zhí)行，取消宅地集中。十二則監(jiān)督銀行、交易所、政府部門(mén)全面落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的金融16條、四支利箭政策。

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