文/羊城晚報(bào)新媒體記者 薛江華

如何打造美麗鄉(xiāng)村，真正實(shí)現(xiàn)“回得去的鄉(xiāng)愁”？廣東省政協(xié)委員、廣東天一星際律師事務(wù)所主任畢亞林在提案中建議巧用民法典中的居住權(quán)制度，充分調(diào)動(dòng)農(nóng)村土地資源，給鄉(xiāng)村振興注入新活力。

問題：農(nóng)村房屋用地性質(zhì)帶來投資障礙

當(dāng)前，廣東還存在發(fā)展不平衡不充分的問題，在這農(nóng)村得到體現(xiàn)。“如何在現(xiàn)有土地管理制度下，解決‘空心村’問題，盤活利用農(nóng)村宅基地，在城市居民需求和鄉(xiāng)村振興之間找到平衡，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)共同發(fā)展，是推動(dòng)鄉(xiāng)村振興高質(zhì)量發(fā)展的題中應(yīng)有之義。”在畢亞林看來，解決農(nóng)村“空心村”問題意義重大。

近年來，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平持續(xù)提高。2020年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.89%。預(yù)計(jì)到2030年，農(nóng)村累計(jì)向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移人口約2億人，常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%左右。隨著大量農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)入城鎮(zhèn)就業(yè)定居后，農(nóng)村宅基地將大量被閑置甚至廢棄。這些閑置的宅基地能否被再次盤活利用起來？

畢亞林表示，主要是農(nóng)村房屋的用地性質(zhì)問題導(dǎo)致資本投資存在障礙。在實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略政策背景下，大量的民間資本進(jìn)入農(nóng)村進(jìn)行投資建設(shè)，也有一部分城市居民向往山清水秀的田園生活愿到農(nóng)村定居找回“鄉(xiāng)愁”。面對(duì)老舊、殘破的農(nóng)房，不免要投入高成本進(jìn)行裝修改造。

但根據(jù)現(xiàn)有的土地管理制度，農(nóng)村土地均屬集體所有，只能在本村村民之間轉(zhuǎn)讓，不得對(duì)外轉(zhuǎn)讓，即便簽訂了長(zhǎng)期的租賃合同，在所有權(quán)不確定的情況下，其拆建、改建均存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致投資人投鼠忌器，難以進(jìn)行大規(guī)模的投入改造，在一定程度上制約了發(fā)展。

建議：巧用民法典中的居住權(quán)制度

如何才能更好地盤活這些鄉(xiāng)村資源？畢亞林建議可以巧用民法典中的居住權(quán)制度。2021年1月1日起實(shí)施的民法典，首次確立了“居住權(quán)”制度，指有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用，以滿足生活居住需要的一種用益物權(quán)。他說，如果能在農(nóng)村宅基地房屋上設(shè)置居住權(quán)，并做好登記工作，則既能讓投資者無(wú)后顧之憂進(jìn)行投資建設(shè)，又能保證居住權(quán)到期后房屋的所有權(quán)仍歸屬于農(nóng)民不至于流離失所，不失為解決宅基地房屋空置問題的一個(gè)有效途徑。

畢亞林建議由省自然資源廳牽頭，完善制度銜接工作，出臺(tái)居住權(quán)的登記管理細(xì)則，并明確農(nóng)村宅基地房屋居住權(quán)登記相關(guān)流程。民法典中有關(guān)居住權(quán)的法律條文目前僅為原則性規(guī)定，具體適用仍應(yīng)出臺(tái)相關(guān)管理細(xì)則予以明確。目前上海、武漢等省、市已出臺(tái)相關(guān)管理細(xì)則，他建議廣東也對(duì)居住權(quán)登記管理問題出臺(tái)相關(guān)管理細(xì)則，并明確農(nóng)村宅基地房屋居住權(quán)登記相關(guān)流程和指引，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中心等相關(guān)單位業(yè)務(wù)人員有針對(duì)性地開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提升登記服務(wù)質(zhì)效。其次，在駐鎮(zhèn)幫鎮(zhèn)扶村工作中開展農(nóng)村宅基地房屋居住權(quán)登記試點(diǎn)工作，可以挑選一批有條件、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的村、鎮(zhèn)，開展農(nóng)村宅基地房屋居住權(quán)登記試點(diǎn)工作，發(fā)揮農(nóng)民自有物業(yè)價(jià)值，促進(jìn)人、房、資金在城鄉(xiāng)間的良性流動(dòng)。

關(guān)鍵詞： 居住權(quán) 如何解決 巧用